Multirisk-Police
Rahmenvertrag Schluessel
Unterversicherungsverzicht

Haftung und mögliche Kosten für Streitigkeiten

Das Grundeigentum
erschienen im:
"Das Grundeigentum" Heft 4/2013 von Michael Eitner

aus Sicht der WEG, der Eigentümer und des Beirats

(mit Schadenbeispielen und der Darstellung entsprechender Versicherungslösungen)

  • Die Wohneigentümergemeinschaft

    Schadenbeispiele

    Täglich beschäftigen sich Zivilgerichte mit WEG-Streitigkeiten. Diese Auseinandersetzungen (aus dem Verwaltervertrag, oder mit Dienstleistern/beauftragten Firmen oder aus Arbeitsverhältnissen) haben oft einen hohen Streitwert. Die Gebühren des Anwalts und der Gerichte berechnen sich immer nach der Höhe dieser Streitigkeiten. Versicherungsschutz ist notwendig, da es sich meist um Prozessverfahren handelt, in denen die unterlegene Partei sämtliche Kosten zu tragen hat. Wenn z. B. gegen die WEG geklagt wird, beispielsweise wegen Nichtzahlung einer Rechnung nach mangelhafter Fassadensanierung.D aneben kann die WEG aber auch aus dem Gemeinschaftseigentum für Personen- /Sachschäden u Vermögensschaden haften: Ansprüche gegen die WEG entstehen beispielsweise durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (nicht gesicherte Dachlawine, nicht gestreute Gehwege, mangelhafte Flurbeleuchtung, u.v.m.) oder auch

    Versicherungslösung: WEG-Rechtsschutz (Rechtsschutz bei Ansprüchen der WEG gegen Dritte, bzw. von Dritten gegen die WEG)

    In privaten Rechtsschutzversicherungen sind WEG-Angelegenheiten ausgeschlossen. Rechtsschutz für Wohneigentum muss gesondert abgeschlossen werden. Diese Rechtsschutzversicherung springt ein, wenn die Gemeinschaft Rechtsbeistand benötigt, um Streitigkeiten auszuräumen. Bei der Vertragsgestaltung muss man beachten, dass die Eigentümer nur in ihrer Gesamtheit (mit oder ohne Selbstbeteiligung) einheitlich versichert werden können. Der Versicherungsschutz umfasst Wohnungs- und Grundstücks-, Vertrags-, sowie Arbeits-Rechtsschutz. Die Deckungssumme beträgt meist 300.000 €. Die Kosten hierfür liegen z. B. bei der ARAG bei 38,- € p. a. pro WE/GE zzgl. Versicherungssteuer bei einer Selbstbeteiligung in Höhe von 150,- €.

    Der Versicherungsschutz bezieht den Verwalter als Beteiligter eines Beschlussanfechtungsverfahrens mit ein, aber nicht die Streitigkeiten des Verwalters gegen einzelne Wohnungseigentümer, auch nicht die Streitigkeiten einzelner Wohnungseigentümer untereinander. Ferner ist das Vermieter-Risiko nicht versichert.

    Versicherungslösung: Haus-und Grundstückshaftpflichtversicherung (für das Gemeinschaftseigentum)

    Hierüber ist die gesetzliche Haftpflicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum versichert. Entschädigt werden - wenn die WEG tatsächlich haften sollte - Personen- /Sach- u Vermögensschäden. Die Jahresprämie richtet sich nach der Bruttojahres(soll)miete bzw. nach der Anzahl der vorhandenen Wohn- und Gewerbeeinheiten.

  • Der Wohnungseigentümer als Vermieter

    Schadenbeispiele

    Streitigkeiten mit Mietern (der Vermieter haftet z. B. für Schäden, die durch den Mangel an der Mietsache entstehen - wenn z. B. eine herabfallende Deckenverkleidung Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigt, besteht ein Regressanspruch gegenüber dem Vermieter); Mieter klagt gegen eine Kündigung des Mietvertrages; Klage gegen den Mieter wegen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung; Erhebung einer Räumungsklage durch den Vermieter. Sogar für vom Mieter selbstverursachte Schäden haftet der Wohnungseigentümer, so als wenn er den Schaden selbst verursacht hätte.

    Versicherungslösung: Rechtsschutz-Versicherung für vermietete Wohnungen

    In privaten Rechtsschutzversicherungen sind Angelegenheiten aus vermieteten Eigentumswohnungen ausgeschlossen. Deshalb wird eine RS für Wohnungsvermieter notwendig. Sie kann meist nicht als Solovertrag, aber in Zusammenhang/als Baustein mit einer privaten RS-Versicherung abgeschlossen werden. Der Versicherungsschutz bezieht aber z. B. die Streitigkeiten zwischen dem VN (Wohnungseigentümer) und der WEG oder die Beratung beim Kauf einer Wohnung nicht mit ein.

    Versicherungslösung: Haftpflichtversicherungsschutz (für das Sondereigentum)

    Das Haftpflichtrisiko aus dem Sondereigentum ist über die bestehende Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung nicht erfasst, sondern ausschließlich nur das Gemeinschaftseigentum der WEG. Da die Privathaftpflichtversicherung i. d. R. nur das Risiko bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen deckt, macht das den Abschluss einer separaten Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung (für den Vermieter einer Eigentumswohnung) notwendig. Bei einer Deckungssumme von 3 Mio. € für Personen- und Sachschäden beträgt die Jahresprämie etwa 30,- € pro WE zzgl. Versicherungssteuer.

  • Der Wohnungseigentümer als Selbstnutzer

    Schadenbeispiele

    Schlüsselverlust aus Schließanlage des Hauses; Haftung gegenüber über der WEG (Gemeinschaftseigentum) ggf. gegenüber einem anderem WEG-Eigentümer nach einem Leitungswasserschaden (überlaufende Badewanne, geplatzter Waschmaschinenschlauch); Klage gegen den Wohnungseigentümer wegen Lärmbelästigung oder wegen Fremdnutzung. Besonders fatal, wenn Personen zu Schaden kommen, z. B. nach einem selbst verursachten Feuerschaden

    Versicherungslösung: Leistungen der privaten Haftpflichtversicherung

    In der Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung der WEG sind Schäden am Sondereigentum als sogenannte Eigenschäden ausgeschlossen. Deshalb besteht die Notwendigkeit einer privaten Haftpflichtversicherung, soll das Risiko der selbstgenutzten Wohnung mit abgesichert sein. Es ist allerdings Standard, dass in einer Privathaftpflichtversicherung das Risiko der selbstgenutzten Wohneinheit (egal ob EFH oder Eigentumswohnung) enthalten ist. Die Deckungssummen für Sach- und Personenschäden bewegen sich zwischen 2 Mio. € (in Altverträgen) bis 10 Mio. €.

  • Die WEG-Beiräte

    Schadenbeispiele

    Die Tätigkeit eines Verwaltungsbeirats ist verantwortungsvoll und birgt erhebliche Haftungsrisiken. Eine mögliche Haftung des Beirats entspringt dem Auftragsverhältnis zwischen der WEG und dem Verwaltungsbeirat. WEG-Beiräte haften ihren Wohnungsmiteigentümern gegenüber für jedes Verschulden bei der Verletzung ihrer Pflichten (nach dem neuen WEG-Gesetz §10 Abs. 8) mindestens im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils, möglicherweise sogar als Gesamtschuldner d.h. nicht anteilig, sondern jedes Beiratsmitglied haftet für den gesamten Vermögensschaden (dies kann durch Mehrheitsbeschluss allerdings auf Vorsatz beschränkt werden!). Beispielsweise, wenn beauftragte Firmen auf die persönliche Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer als zusätzliche Absicherung (neben der Gemeinschaft) bestehen. Aber auch wenn gegen Landesgesetze (Forderungen vom Staat, Lasten/Abgaben von den Kommunen) verstoßen wird.

    Regresse gegenüber dem Beirat sind ferner denkbar durch Fehler Abschluss des Verwaltervertrages, Fehlerhafte Kontrolle des beauftragten Verwaltungsbeirats, Fehler in der Prüfung des Wirtschaftsplans, fehlerhafte Prüfung von Kostenvoranschlägen und Rechnungen, Nichtbeachtung der Weisung der Versammlung, Überschreiten von Kompetenzen. Scheiden Sie als Eigentümer, z. B. durch Verkauf aus, gilt eine mögliche Haftung für Altverbindlichkeiten für weitere 5 Jahre.

    Versicherungslösung: Mitversicherung im Rahmen der Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden

    Die Tätigkeit der Verwaltungsbeiräte ist in der Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung der WEG i. d. R. mitversichert - besser überprüfen! Entschädigt werden hierüber - wenn der Beirat tatsächlich haften sollte - Personen-, Sach- und sog. allgemeine Vermögensschäden. Allgemeine Vermögensschäden sind Vermögensschäden, die im Anschluss an einen Personen- oder Sachschaden anfallen können.

    Versicherungslösung: Vermögensschadenhaftpflicht für WEG-Beiräte

    Wenn ein reiner Vermögensschaden auf Seiten der WEG oder einzelner Eigentümer gegen den Verwaltungsbeirat durchgesetzt werden kann, ist das Bestehen einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung unverzichtbar. Denn sie bietet nicht nur Versicherungsschutz bei berechtigten Regressen aus fahrlässig und grob fahrlässig begangenen Sorgfaltspflichtverletzungen, sondern wehrt auch unbegründete Ansprüche ab (und übernimmt damit ggf. auch Anwalts- und Gerichtskosten).

    Versichert wird hierbei immer der gesamte WEG-Beirat mit einer bestimmten Deckungssumme, die i. d. R. bei 50.000 € beginnt, unserer Erfahrung nach eher bei 100.000 € liegen sollte (ggf. aber auch deutlich höher sein kann, wenn es sich beispielsweise um eine größere Anlage mit größerem „Risiko“ handelt). Gute Angebote unterbreiten beispielsweise ERGO und HELVETIA, u. a. weil diese VR im Schadenfall auf einen Selbstbehalt verzichten und es keinen Abzug gibt, für die Quote, die dem Eigentumsanteil des Versicherungsnehmers/ der versicherten Person entspricht (sog. Eigenschaden). Die Jahresprämie beträgt für einen Beirat, der aus drei Personen besteht, bei einer Deckungssumme in Höhe von 100.000 € insgesamt p. a. etwa 115,- bis 130,- € zzgl. V´Steuer.

    Nicht selten besteht aber für Hausverwalter im Rahmen seiner eigenen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung eine Vorsorgeversicherung für WEG-Beiräte. Die Beiräte sind dann bei der Übernahme einer Verwaltung in der Regel bis zur nächsten Eigentümerversammlung zunächst mitversichert. Es gibt unserer Kenntnis nach einen Versicherer, der sämtliche Beiräte sogar automatisch - im Rahmen der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters - mitversichert, sozusagen beitragsfrei für die WEG!

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